花樣年並購萬達物業 物業公司並購與掛牌上市揹後的三大陰謀

花樣年並購萬達物業,物業公司並購與掛牌上市揹後的三大陰謀

文/同策咨詢研究部總監  張宏偉

8月1日下午,花樣年控股集團有限公司和彩生活服務集團有限公司發佈聯合公告,正式宣佈收購6000萬平方米萬達物業。彩生活2015年年報數據顯示,截至2015年年末,彩生活在管物業面積規模達到3.221億平方米,進駐國內165個城市以及新加坡,在管項目數量達到2001個,覆蓋人口超過1000萬。收購萬達物業之後,彩生活的物業管理面積至少達到3.8萬億平方米。

在3月3日的業績發佈會上,花樣年控股董事局潘軍披露,2016年彩生活將繼續保持新增1億平方米的速度擴張,年末總量達到4.2億平方米。如此看來,4.2億平方米的目標也很容易實現。

但這僅僅是開始。在花樣年進行大規模擴張的同時,萬科物業、中海物業以及正在醞釀上市的多家大型物業都在進行規模拓展。 2015年萬科物業進入市場化元年,並拋出了野心勃勃的計劃:到2017年要將物業管理面積擴張到5億平方米。彩生活也不示弱,宣稱到2020年要將物業管理面積擴張到10億平方米。

此外,自從彩生活於2014年6月30日上市之後,陸續至少有7家物業公司在新三板上市,包括東光股份、開元物業、丹田股份、東光股份、華仁物業、盛全物業、協信物業;中海、綠城物業、中奧到家等物業公司紛紛也在港交所上市。此外,萬科、保利、碧桂園、旭輝等一批業內知名房企的物業管理公司正行進在上市的路上,物業管理行業正式開啟上市的大幕。

風口來襲,物業公司開始由烏雞變鳳凰。那麼,為何這些大牌房企開始付出大量精力發展原本不起眼的物業?物業公司開始由烏雞變鳳凰的揹後有哪些意圖?對於這些大牌房企來講,強推物業公司的揹後隱藏著哪些大陰謀?

【陰謀之一:物業公司上市,謀劃萬億市值大平台】

同策咨詢研究部結果顯示,2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套,這也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡,樓市開始進入下半場,樓市將逐步進入存量房時代。屆時,由於新增購房需求已經基本得到滿足,市場需求增速沒有那麼快,甚至部分城市還出現下滑,購房者(社區居民)的需求將轉向品質或增值服務的提升。

從目前行業競爭格局來看,2016年上半年萬科、恆大、碧桂園、綠地、保利地產等5家房企銷售金額已經突破千億,2016年上半年“千億軍團”房企的數量比去年上半年的1家(萬科)有明顯突破,增加了4家。預計2016年全年千億房企數量將在10家左右,其中,萬科預計將突破4000億的銷售金額,恆大也將突破3000億,據業內分析,碧桂園或許也將成為今年的一匹黑馬殺入3000億的軍團。此外,千億房企的競爭暗潮洶湧,中海係、招商係、保利係、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體,爭奪未來行業(經營業績或市值)老大的地位,競爭異常激烈。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從未來行業發展趨勢來看,樓市已經進入下半場,樓市將逐步進入存量房時代。對於競爭格局來看,當前已經佔據增量房領域優勢的一些龍頭房企未來競爭的重點一定是在存量房領域。因此,上述千億房企及房企重組形成“巨無霸”聯合體之後勢必將觸角伸向存量房領域,在存量房領域實現幾何級的規模增長。而物業管理服務將成為存量房領域重點佈局的市場,也是這些品牌房企搆建萬億大平台不可或缺的重要砝碼。

以萬科為例,2015年萬科物業進入市場化元年,並拋出了野心勃勃的計劃:到2017年要將物業管理面積擴張到5億平方米。與此同時,萬科曾在深圳召開股東大會,面對眾多支持者,鬱亮不僅首次公佈了自己在萬科內部立下的軍令狀,也明確未來對包括物業在內的萬億級多上市平台控股集團的目標。由此可知,當樓市進入存量房時代,萬科旨在發力物業服務領域,鞏固自己行業老大的地位。

從資本市場對物業管理公司的認可程度來看,2014年彩生活在香港成功上市後,彩生活股價一路攀升,甚至市值超過花樣年,資本市場比較認可物業公司的未來成長前景。隨後,2015年以來,浙江開元物業、北京東光物業、珠海丹田物業等物業服務企業陸續登陸新三板。中海、綠城等知名房企的物業公司也不示弱,也登陸了資本市場,物業管理行業“風口”來臨,物業管理行業的公司尤其是品牌房企的物業管理公司正式開啟上市的大幕,試圖打造萬億市值平台。

以萬科為例,截至2015年12月31日,整體簽約面積從2014年底的1億平方米,一躍超過2.1億平方米,雖然,該數字在全國260多億平方米的存量面前,佔比並不高,但是,對於萬科來講,未來巨大的存量資產領域的物業管理及增值服務大有可為。

可以預見,如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業公司完成上市,後期這些大牌企業勢必會利用資本市場的力量整合更多適合自己的物業公司來擴大自己的規模,打造其萬億市值大平台,並依靠增值服務來滿足客戶需求,並獲得一定的盈利。

【陰謀之二:“輕資產”模式規避風險,提升利潤率】

從樓市下半場的行業特征來看,行業利潤率出現持續下滑成為“新常態”,這是大多數房企必須面對的問題。而從短期內來看,儘管去年以來一線城市、部分二線城市市場基本面已經出現明顯好轉的態勢,但對房企來講,利潤率並沒有出現明顯提升,反而出現下滑趨勢,甚至2016年上半年65家已經預公告半年業績的房企當中有20家是虧損的。從趨勢來看,今後幾年“降成本,提利潤”是主旋律,從提利潤來看,2015年上市房企淨利潤率為10%,並且隨著今年下半年樓市進入調整期,房價難以出現持續上漲,甚至會在2017年出現下跌,利潤率還會繼續降。此時,對於房企來講,除了調整企業組織架搆等措施降低成本之外,也開始探索“輕資產”模式。

“輕資產”模式指的是從賺取資產升值收益(重資產模式)走向賺取增值服務收益,包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從物業管理的角度來看,由於樓市將逐步進入存量房時代,購房者(社區居民)的需求將轉向品質或增值服務的提升,這意味著在存量房市場領域物業公司可以大有所為,並且也有利於企業提升企業利潤率、規避市場風險。

以彩生活為例,近幾年彩生活交出了一張漂亮的成績單,2011年其收入是1.47億元,2014年是3.89億元,2011年的毛利是0.69億元,2014年是3.1億元,2011年和2014年的每股盈利分別為0.92元和16.66元。從利潤率的角度來看,軍公教貸款,2013年,全國物業管理企業的淨利潤率約為5.6%,很多物業企業面臨虧損或者倒閉。而彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%。

2015年彩生活全年總收入由2014年的3.893億元增加至2015年的8.276億元,同比增加112.6%。調整後利潤由2.175億元增長至3.277億元,同比增加50.7%。彩生活去年毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元,但其毛利率則減少24.7個百分點至54.9%(相對開發來講,仍為較高水平)。對於毛利率的下滑,彩生活方面表示,主要由於收購開元國際及其他物業公司,帶來相當大額的包乾制物業管理服務費及預售服務費所緻。

從上述分析可知,對於萬科、中海、綠城等品牌房企來講,要實現“輕資產”轉型,提升利潤率,規避以銷售為主的規模化的市場風險,把握資本市場“風口”來臨的階段,佈局物業管理行業及提供增值服務必不可少。

【陰謀之三:以物業服務為接口,賺取增值服務收益】

從物業管理行業現狀來講,單純依靠物業管理是很難實現盈利的。對於開發商來講,當前大規模佈局物業管理項目打造萬億大平台,其實是資本市場“風口”來臨的階段,為了獲得更多的客戶服務接口(社區業主),為了更好的把握好C端消費者需求的接口,從而可以在此基礎上為這些客戶提供增值服務,最終獲得增值服務收益。

從業主的需求來看,其實,業主的需求是繁雜的,除了最基礎的安保需求外,醫療、養老、教育、就業等因素也是不容忽視的方面。開發商們要加碼生活服務領域,那麼首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力,開發商能否從中挖掘共性的、高價值的需求,並在服務載體上緊跟時代創新,形成自己的增值服務的特色,是決定這個模式能否成功的關鍵。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從物業公司增值服務收益來源來講,大體上可以分為三類:

第一、社區增值服務收入分成,包括生活超市、社區商圈、便民服務、O2O服務等。

開發商在開發階段其實就開始積累了大量用戶數據,進入物業服務階段後,除基礎的生活服務功能外,物業公司可以搆建社區O2O平台,展開與社區周邊的商家合作,通過APP將商家引到線上,搆建社區一公裏微商圈。隨後,物業公司可根據住戶年齡、性別、家庭成員搆成以及家庭基礎財務狀況等信息對用戶進行精準分類,以此分析用戶精準需求,並通過推送等形式將服務信息精準呈現給住戶,物業公司在此基礎上獲得社區增值服務收入的分成。

第二、金融收入,主要是小額貸款服務。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務,為社區服務產業鏈條上的商家提供小額貸款服務等等,物業公司可以在小額貸款服務過程中獲得息差收益。

第三、資產管理收入,包括房屋買賣、房屋租賃、白領公寓、社區養老等運營性物業的租金收益和資產本身的增值收益兩方面。

總之,對於業主來講,除了基本的安保需求之外,醫療、養老、教育、就業、金融等方面仍然有較大的需求空間,對於物業管理公司來講,這也就成為這些企業提供增值服務並發展壯大的市場機會。並且隨著移動互聯網深入各行各業,越來越多的房企借助網絡平台由單純的開發商轉向社區服務提供商,期望以此打破社區規模限制的壁壘,同時利用O2O為業務提供增值服務為自己加分。